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商业抵押贷款担保证券_Commercial Mortgage-Backed Security

商业抵押贷款担保证券（CMBS）是什么？​

商业抵押贷款担保证券（CMBS）是一种固定收益投资产品，其背后由商业地产的抵押贷款支持，而非住宅房地产。CMBS可以为房地产投资者和商业贷款机构提供流动性。

由于CMBS结构没有标准化的规定，其估值通常较为复杂。CMBS的基础证券可能包括多笔拥有不同期限、价值和物业类型的商业抵押贷款，例如多户住宅和商业房地产。与住宅抵押贷款担保证券（RMBS）相比，CMBS通常面临较小的提前还款风险，因为商业抵押贷款的期限一般是固定的。

主要要点​

  • CMBS由商业物业的抵押贷款支持，而非住宅房地产。
  • 商业抵押贷款担保证券的形式为债券，其基础贷款通常包含于信托中。
  • CMBS中的贷款充当担保，在违约情况下，贷款本金和利息会转交给投资者。

商业抵押贷款担保证券（CMBS）的运作方式​

与担保债务义务（CDO）和担保抵押义务（CMO）类似，CMBS的形式为债券。构成单个商业抵押贷款担保证券的抵押贷款在违约时充当担保，贷款的本金和利息会传递给投资者。

这些贷款通常包含在一个信托中，包含不同的条款、物业类型和金额。被证券化的基础贷款包括公寓大楼、工厂、酒店、办公楼、办公园区和购物中心等物业，通常在同一个信托内。

抵押贷款通常被视为无追索权债务，即任何仅以抵押品担保的消费或商业债务。在违约的情况下，贷方不得扣押借款人除抵押品以外的任何资产。

由于CMBS是复杂的投资工具，因此需要多方市场参与者，包括投资者、主服务商、主信托、特殊服务商、指令证书持有人、受托人和评级机构。这些参与者各司其职，确保CMBS的正常运作。

重要提示： CMBS市场大约占美国固定收益市场的2%。

CMBS的类型​

支持CMBS的抵押贷款根据其信用风险等级被划分为不同的梯级，通常从高级（最高品质）到低级（低品质）进行排序。最高品质的梯级将得到本金和利息的支付，且风险最低。较低梯级则提供更高的利率，但面临的风险更大，同时也承担了大部分可能的损失。

梯级通常分为以下几类：

  • 高级梯级：高级层级优先偿还，因此风险低于CMBS的其他部分。由于这一原因，它们的利率通常较低。
  • 次级梯级：次级梯级的风险较高，但也提供更高的收益。在违约情况下，这些投资者在高级梯级投资者之后才能获得还款。
  • 权益梯级：权益梯级是抵押贷款担保证券中风险最高的部分，但同时也提供最高的潜在收益。

CMBS结构中最低的梯级将包含投资组合中最具风险性——甚至可能是投机性的——贷款。设计CMBS结构的证券化过程对银行和投资者都至关重要。它允许银行整体发放更多贷款，并为投资者提供简单的商业房地产投资渠道，同时提供的收益高于传统的政府债券。

然而，投资者应当了解，在CMBS中的一笔或多笔贷款出现违约时，最高梯级必须完全偿还本金及利息，底层梯级才可获得任何资金。

CMBS的组成部分​

  • 除了基础抵押贷款，CMBS合同中还有其他条款可能影响其投资的盈利性。投资者可能会考虑以下因素：
  • 利率：CMBS贷款通常带有固定利率，以国债利率为基础。它们也可能有利的初期还款期限。
  • 期限：CMBS贷款的正常期限为5到10年，通常以一次性付清（气球付款）结束。但其期限由借款人的信用风险和现金流等多种因素决定。
  • 提前还款罚金：这些罚金鼓励借款人继续按时还款，而不是提前偿还贷款。

CMBS的批评​

通常，只有非常富有的投资者才会投资CMBS，因为普通投资者在这方面的选择并不多。尽管许多房地产共同基金会将部分投资组合投资于CMBS，但很难找到仅仅投资于这一资产类别的共同基金或交易所交易基金（ETF）。

CMBS的要求​

在2016年12月，美国证券交易委员会（SEC）和金融行业监管局（FINRA）出台了新规，以通过为包含担保抵押义务的代理交易建立保证金要求来减少CMBS的一些风险。

CMBS的优缺点​

与其他类型的债务证券一样，投资者在购买CMBS时承担一定的风险。然而，它们的一些特性使其在借款人和投资者中颇受欢迎。

CMBS贷款具有固定利率，意味着在贷款存续期间还款金额不会波动。这对商业借款人非常有利，因为他们无法依赖收入随着贷款的期限而增加。

CMBS贷款是无追索权的，意味着如果借款人未能偿还贷款，贷方不能将借款人个人追责。然而，在某些情况下，例如欺诈或虚假陈述，投资者可以对借款人追索。

当抵押物业出售时，新所有者可以以一定费用承接前任所有者的贷款。这使得在不需新贷款的情况下买卖物业变得更加容易。

如果借款人提前偿还贷款，将需要支付罚金，以补偿投资者所失去的未来利息。这些罚金通常比住宅抵押贷款的提前还款罚金风险更高。

一些CMBS合同包括防止条款，意味着如果借款人提前偿还贷款，他们必须用类似证券替代所失去的利息和担保。例如，如果借款人提前偿还贷款，可能需要购买足够的国债，以保障投资者获得相应的利息收益。防止条款要求在合同中说明，并且可能相当复杂。

商业抵押贷款担保证券的优缺点​

优点​

  • 固定利率
  • 在大多数情况下，借款人不需对未偿还款项承担个人责任。
  • 一旦抵押物业被出售，贷款可转移至新买家。

缺点​

  • 提前还款罚金较高，以劝阻借款人提前还款。
  • 借款人如需提前偿还贷款，可能需提供替代担保。

CMBS与RMBS的区别​

居民抵押贷款担保证券（RMBS）是一种由住宅贷款（如家庭或公寓贷款）打包支持的证券。而CMBS则由商业房地产支持，例如办公楼、零售店、购物中心或其他商业空间。

CMBS的风险是什么？​

CMBS投资者面临的主要风险是基础贷款违约的可能性。由于这些贷款是无追索权的，借款人在贷款违约的情况下不会承担个人责任。

CMBS的主要好处是什么？​

对投资者而言，CMBS的主要好处是基于固定利率的可靠现金流。此外，提前还款罚金有助于劝阻借款人提前还款，从而确保现金流在贷款的全期限内持续。

总结​

商业抵押贷款担保证券（CMBS）是一种由商业房地产贷款打包支持的证券。借款人的还款将用于偿还CMBS的投资者。

参考文献​

No references found.